¿Quiénes están detrás de las tierras extranjeras en San Juan?

La discusión alrededor de la Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada que impulsa el Gobierno nacional volvió a poner sobre la mesa el debate por la extranjerización de la tierra. El proyecto, que en un primer momento contemplaba la posibilidad de que extranjeros compraran sin límite territorio nacional, fue modificado: luego estableció un tope del 25% del territorio provincial (actualmente fijado en 15%) y, finalmente, ese artículo fue eliminado del texto que se trataría este jueves en el Senado. Mucho se ha hablado de cuáles son las provincias y los departamentos con mayor porcentaje de tierras en manos extranjeras. Lo que todavía no tiene una respuesta clara es una pregunta más elemental: ¿quiénes son los dueños de esas tierras?

La imposibilidad de conocer con precisión quién es el dueño efectivo de una tierra responde a una combinación de barreras administrativas, protecciones legales de privacidad y, sobre todo, al uso de estructuras corporativas que permiten ocultar la identidad de los capitales.

Las sociedades anónimas son el principal instrumento de ese ocultamiento, favorecidas por cambios legales que flexibilizaron los mecanismos de control.

El secreto de las sociedades anónimas (S.A.) radica en el anonimato relativo de sus accionistas. Aunque los socios fundadores figuran en el acta constitutiva inicial, la propiedad puede transferirse posteriormente mediante acciones registradas en libros internos de la empresa, lo que oculta la identidad de los dueños efectivos frente al público general.

Es por eso que muchas firmas internacionales operan a través de sociedades constituidas en Argentina (especialmente en el sector vitivinícola, aunque también en el minero), bajo una estructura que dificulta identificar el origen extranjero del capital que las controla.

De hecho, existe una zona gris. Durante el gobierno de Mauricio Macri se emitió un decreto que desnaturalizó la Ley Nacional de Tierras al dificultar la identificación de si el capital detrás de una sociedad anónima era extranjero o nacional. En 2016 se eliminó la obligación de solicitar un certificado de habilitación (permiso previo) para transferir acciones o participaciones societarias de tierras rurales y se reemplazó por una simple obligación de informar que, en la práctica, no prevé sanciones ante su incumplimiento.

Hoy hay más de 1,1 millones de hectáreas en Argentina que pertenecen a sociedades radicadas en paraísos fiscales como las Islas Caimán, las Islas Vírgenes Británicas o Luxemburgo, lo que vuelve casi imposible rastrear al dueño efectivo de esas tierras.

A las sociedades anónimas se suman barreras administrativas y legales que también dificultan conocer quién es el dueño efectivo de una tierra. En San Juan, incluso sin sociedades de por medio, el sistema de registro limita el acceso a esa información. El Catastro registra parcelas, no propietarios: su función es técnica e informativa y no certifica el dominio. El título de propiedad surge del Registro de la Propiedad del Inmueble (que depende del Poder Judicial), pero los datos del propietario son considerados «datos sensibles» por ley, lo que restringe su consulta.

Una persona puede vender una propiedad y no informar la operación a Catastro, por lo que las bases de datos públicas suelen quedar desactualizadas. También existen títulos de propiedad muy antiguos que se superponen entre sí —por ejemplo, uno de 400.000 hectáreas sobre otro de 380.000— y remates realizados sin planos de mensura que definan con precisión qué superficie se está vendiendo.

El Registro Nacional de Tierras Rurales era el organismo encargado de unificar la información de catastros, registros de la propiedad e Inspección General de Justicia para obtener una «foto» real de la extranjerización de la tierra. Sin embargo, perdió gran parte de su capacidad de control tras las modificaciones introducidas por decreto y existe el riesgo de que nuevas reformas —como la Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada o la Ley Bases— profundicen la pérdida de acceso a la información pública sobre datos dominiales y catastrales.

Las dudas sobre los porcentajes de tierras extranjeras en San Juan

Según el Registro Nacional de Tierras Rurales, para agosto de 2025 el 10,36% del territorio de San Juan —887.370,49 hectáreas— se encontraba registrado bajo titularidad de extranjeros, una cifra que se ubica por debajo del límite del 15% establecido por la Ley de Tierras para el conjunto de cada provincia.

Sin embargo, la Ley de Tierras también establece un límite del 15% para la apropiación extranjera a nivel departamental. En San Juan, dos departamentos superan ese tope legal.

Ahora bien, lo que no se conoce con exactitud es: ¿quiénes son los dueños de estas tierras extranjeras? Para responder esa pregunta cobra importancia el papel de las sociedades anónimas, ya que muchas veces no se sabe si el capital que está detrás de ellas es extranjero o nacional.

Iglesia es el caso más destacado: el 24,95% de su superficie rural se encuentra extranjerizada, lo que equivale a 450.044,61 hectáreas de un total de 1.803.484,26. San Martín también supera el límite legal, con un 20,25% y 10.568,96 hectáreas extranjerizadas sobre un total de 52.197.

Otros departamentos presentan porcentajes elevados, aunque dentro del límite legal: Pocito (13%), Calingasta (12,10%) y Jáchal (9,24%).

Lo que sigue no identifica necesariamente a los beneficiarios finales de esas tierras, sino a las sociedades que figuran como titulares en los registros disponibles. Precisamente allí reside uno de los principales problemas que expone esta investigación.

En Iglesia, tres grandes propiedades en manos de sociedades anónimas suman 324.363,5381 hectáreas, el equivalente al 18% de la superficie del departamento. Los datos surgen del registro catastral provincial, que registra parcelas con carácter informativo, aunque no certifica el dominio.

Según Catastro, esas tres propiedades (que no son las únicas) se distribuyen de la siguiente manera: 129.190,4544 hectáreas figuran a nombre de Barrick Exploraciones Argentinas S.A.; 86.039,5599 hectáreas pertenecen a cinco sociedades anónimas (Mupin Dugu S.A., Cartipiano S.A., Charahuilla S.A., Senescala S.A. y Kemerovo S.A.); y más de 109.133,5238 hectáreas corresponden a Tierra de Los Andes S.A., que además posee otras superficies, algunas de ellas también en Calingasta. En conjunto, estas tres propiedades suman 324.363,5381 hectáreas.

Los dueños de Barrick Exploraciones Argentina SA, de acuerdo con la composición de su capital social detallada en las actas de asamblea, son dos entidades extranjeras: Barrick Gold (Pascua Lama) 2 Limited (es el accionista mayoritario de la sociedad) y Barrick Gold (Pascua Lama) Limited (posee la participación restante del paquete accionario).

En San Martín, los registros catastrales muestran que Flagstone S.A. posee 8.970,5425 hectáreas, el equivalente al 17,2% de la superficie rural del departamento. Según investigó La Mecha, esta firma pertenece a los empresarios sanjuaninos Miguel Rodríguez y Leandro Sambrizzi, quienes, según fuentes calificadas, habrían vendido esas tierras a otra sociedad anónima: Reverstone S.A. En los registros también aparecen otras sociedades con menor superficie, como Agrícola Taranto S.A. y Enepaca S.A.

Calingasta concentra uno de los casos más emblemáticos de la provincia. Allí aparece Estomonte A.G.S.A., una firma suiza offshore involucrada en uno de los litigios por tierras más importantes de Argentina. La empresa figura como propietaria de 404.098 hectáreas, una superficie que la ubica como el quinto mayor terrateniente extranjero del país.

Las tierras se ubican en la zona cordillerana de Calingasta e incluyen activos estratégicos de dominio público, como glaciares, reservas níveas y las nacientes del río Castaño. El caso llegó a la Justicia por dos conflictos principales: la superposición de antiguos títulos de propiedad con la firma National Lead S.A. y la oposición de la Fiscalía de Estado al remate del inmueble, al considerar que pretendía realizarse sin una mensura que delimitara técnicamente la superficie en venta y protegiera bienes públicos como ríos y glaciares.

La delimitación de estas tierras ha sido históricamente compleja por las dificultades geográficas de la cordillera y por la antigüedad de algunos títulos, incluso anteriores a la conformación del Estado argentino. El expediente (causa 51021194/2012), que pasó por el Juzgado Federal de San Juan y la Corte Suprema de Justicia, mantiene paralizado el proceso de remate. Según pudo reconstruir La Mecha, las partes habrían avanzado en un acuerdo que permitiría finalmente realizar la mensura y delimitar técnicamente las propiedades.

El caso también expone una diferencia significativa entre los registros oficiales. Mientras el Registro Nacional de Tierras Rurales atribuye a Calingasta 258.809,95 hectáreas extranjerizadas, los registros catastrales de San Juan muestran que solo Estomonte figura con más de 400.000 hectáreas.

En Jáchal aparece Ulbar S.A., propietaria de 373.020,2620 hectáreas en la estancia Punta del Agua. La sociedad adquirió ese campo en 1983 y de acuerdo con la asamblea del 27 de diciembre de 2023, el capital social se divide en ocho suscriptores, siendo Ariel José Barbouth el accionista mayoritario, pero no hay información que indique que alguno de sus accionistas sea extranjero. Sin embargo, la zona es extensa y posee un importante valor estratégico por la presencia de cursos de agua, un gran acuífero y su cercanía con el tendido eléctrico de alta tensión.

En Pocito también aparecen varias sociedades anónimas. La principal es Loma Negra C.I.A. S.A., con 5.339,6252 hectáreas. En conjunto, el departamento registra 7.061,86 hectáreas extranjerizadas, equivalentes al 13% de su superficie rural total (54.319,40 hectáreas).

Entonces, mientras el debate político gira alrededor de cuánto territorio pueden adquirir los extranjeros, la pregunta que sigue sin respuesta es: ¿quién controla efectivamente parte de esas tierras? En una provincia como San Juan, donde esos campos conviven con glaciares, nacientes de ríos, acuíferos, proyectos mineros e infraestructura estratégica, la falta de transparencia sobre el origen de los capitales limita la capacidad del Estado y de la sociedad para saber quiénes concentran el control de recursos que pueden resultar decisivos para el desarrollo futuro de la provincia.

*Esta investigación se realizó a partir del análisis de registros públicos, documentación oficial y entrevistas a especialistas. La Mecha agradece especialmente los aportes de Matías Oberlin, doctor en Historia, magíster en Estudios Culturales de América Latina, investigador del CONICET e integrante del Observatorio de Tierras, y de Florencia Gómez, abogada especialista en políticas de tierras rurales, primera directora del Registro Nacional de Tierras Rurales y participante en la redacción de la Ley 26.737 de Protección al Dominio Nacional sobre la Propiedad, Posesión o Tenencia de las Tierras Rurales.