Reforma de la Ley de Alquileres: ¿retroceso o avance?

En la madrugada de este miércoles 11 de octubre, la Cámara de Diputados de la Nación aprobó de manera definitiva la reforma de la Ley de Alquileres, sancionada en junio de 2020. Luego de que el Senado aprobara el proyecto con modificaciones a fines de septiembre, la Cámara baja sesionó para una segunda revisión para decidir si se sancionaba la versión original o si se aceptaban las modificaciones propuestas por la Cámara alta. La Mecha habló con Víctor Bazán, presidente de la Asociación Civil de Locatarios San Juan, quien se mostró a favor de la reforma de la ley, pero a la vez con incertidumbres y una sensación de falta en relación al papel del Estado. 

En un principio, Bazán comentó que si se aprobaba una nueva ley sin las modificaciones que propuso el Senado iba a marcar “un retroceso grande en los derechos de los inquilinos, porque esto iba a causar que se aumente el alquiler cada cuatro meses sin ningún tipo de índice, como así también que haya una menor cantidad de años de contrato de alquiler, entre otros aspectos negativos”. Por ello, Bazán afirma que la decisión de la Cámara baja significa un gran avance. De esta manera, con 128 votos a favor, 114 en contra y ninguna abstención, se resolvió una nueva ley de alquileres con las correcciones y sugerencias de senadores/as oficialistas.

Votaron a favor diputados del Frente de Todos (FdT), el Movimiento Popular Neuquino, dos legisladores de Identidad Bonaerense, dos socialistas, una de Córdoba Federal, uno de Juntos por Rio Negro, dos del Frente de la Concordia y cuatro de izquierda. Mientras que se manifestaron en contra los diputados de Juntos por el Cambio, los tres libertarios que responden a Javier Milei, uno de Juntos por Rio Negro, una de Identidad Bonaerense y uno de Córdoba Federal.

El presidente de la Asociación de Inquilinos Sanjuaninos, manifestó su preocupación respecto de los valores de los alquileres: “Si bien es un avance importante y las medidas son acordes, respecto de si con esto vamos va a lograr bajar el precio de los alquileres…yo no creo que sea así”. De esta forma, Bazán cree que es necesario tomar otras medidas de fondo que ayuden a este marco jurídico nuevo a mejorar la situación de los inquilinos. En este sentido, para él debe haber un Estado más presente, que haga cumplir a las inmobiliarias en tiempo y forma; pero también hay otros tipos de cuestiones a debatir “como el impuesto a la vivienda vacía, conformar una defensoría del inquilino, eliminar la comisión inmobiliaria, entre otras decisiones que deben estar garantizadas por el Estado para que podamos alquilar dignamente”. 

Por otra parte, en una nota de Tiempo de San Juan, Pablo Domínguez, representante del Colegio de Corredores Inmobiliario, y Mauricio Turell, de la Cámara Inmobiliaria de la provincia se manifestaron dudosos en base a los cambios de la Ley de Alquileres. Domínguez señaló: “Viendo la aprobación con las modificaciones, entendemos que no va haber un gran cambio en el mercado. El índice de actualización no acompaña la realidad económica. Veremos cómo repercute en el mercado, seguimos teniendo una escasa oferta, con una gran demanda, pero lamentablemente, aunque se modifique la ley, no iba a ser la solución absoluta al problema de déficit habitacional”. 

Mientras que en relación al Índice de Casa Propia para la actualización de los precios, Turell indicó: “No está claro cómo llegamos al índice que hablan. No es de manera práctica, es medio enrocado como hay que sacarlo, no es muy clara para la inmobiliaria, propietario e inquilino, y corremos el riesgo que vayamos al redondeo, eso es lo que nos genera ruido”.

Las modificaciones propuestas por los senadores del oficialismo implican cambios sustanciales en una polémica ley de alquileres. Algunos de ellos son la duración de los contratos y el valor de actualización. Así, al fundamentar su voto, el diputado del FdT Lucas Godoy consideró que la ley de alquileres «repercute en la vida de alrededor de 8 millones de personas» y remarcó que el contrato de alquiler  «nunca tuvo ni tendrá una relación paritaria de igualdad de partes«, razón por la cual «la ley debe entonces amparar y equilibrar las condiciones de los contratantes».

4 puntos claves de la reforma de la Ley de Alquileres

¿Qué es lo que se viene ahora tanto para inquilinos como inmobiliarios?A partir de las modificaciones del Senado, son 4 los puntos claves que caracterizan a la reforma de la ley.

1. Duración de los contratos

Se mantienen los contratos por 3 años estipulados en la ley sancionada en 2020, que establece: “El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de tres (3) años”. 

2. Actualización de precios

A diferencia de la ley actual, que establecía que los precios de los alquileres tenían un solo ajuste anual, la reforma establece que las actualizaciones se implementarán cada seis meses. Es decir, que habrá dos subas por año.

3. Prohibido el valor en moneda extranjera

La reforma de la Ley de Alquileres aprobada esta madrugada viene a desterrar una práctica que en los últimos meses se había vuelto habitual: los alquileres pactados en dólares. A partir de esta nueva norma, el precio de los alquileres debe establecerse en moneda nacional. Tampoco la publicidad de los inmuebles en alquiler puede expresarse en otra moneda que no sea en pesos. 

4. Índice de Casa Propia

Se trata de una fórmula para actualizar los alquileres, es decir, los precios de los mismos se actualizarán en base al coeficiente “Casa Propia” utilizado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat.  Este coeficiente tiene en cuenta el menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período. Además, al reconocer que el aumento de los salarios puede variar según la rama de actividad, incorpora el Coeficiente de Variación Salarial (CVS) con un aforo del 0,9. Es decir que en lugar de reflejar el promedio de la variación salarial en su totalidad, solo lo hará en un 90%.

Para calcular el aumento del alquiler, los inquilinos tendrán que tomar los valores del coeficiente Casa Propia de últimos seis meses, multiplicarlos entre sí, y a ese resultado, multiplicarlo por el número de la cuota del alquiler vigente.

Cabe destacar que para que la reforma aprobada entre en vigencia formalmente, es necesario publicarla en el Boletín Oficial, un proceso que podría tomar alrededor de 40 días. A su vez, en caso de que su promulgación se demore, el Artículo 80 de la Constitución Nacional prevé que si pasan 10 días hábiles desde su ingreso al Ejecutivo, la ley queda promulgada de forma automática.