Nueva Ley de Alquileres: los que ganan y los que pierden
Juntos por el Cambio (JxC) logró sumar los votos para dar media sanción a la reforma y ahora deberá ser tratada en el Senado. Conocé los detalles en esta nota.
Este miércoles, la Cámara de Diputados de la Nación aprobó la reforma de la tan cuestionada Ley de Alquileres. Luego de cuatro horas de debate, el tratamiento del proyecto concluyó con una ajustada diferencia de votos: Juntos por el Cambio logró sumar 125 votos positivos para aprobar la media sanción y superar los 112 votos negativos que juntó el Frente de Todos (FdT).
¿Cómo votaron los diputados sanjuaninos? Marcelo Orrego y Susana Laciar respondieron al llamado de su espacio político y sus votos fueron positivos, mientras que José Luis Gioja y la bloquista Graciela Caselles votaron en contra. Los diputados uñaquistas Fabiola Aubone y Walberto Allende estuvieron ausentes.
El quórum se logró gracias a los legisladores que responden al candidato a presidente por La Libertad Avanza. Javier Milei se ausentó en casi la mitad de las sesiones de la Cámara de Diputados, sin embargo esta vez se hizo presente con su tropa para votar por la derogación de la ley. Los liberales se opusieron al dictamen tanto de mayoría como de minoría y, una vez cumplieron sus tareas de casta política, se retiraron del Congreso.
La diputada de Izquierda, Myriam Bregman, señaló: “A una situación crítica que viven miles de familias en el país, ahora se le suma este nuevo ataque y mazazo al bolsillo que se está discutiendo acá”. Y sentenció: “(…) Esta sesión es para atacar a las familias trabajadoras, si se aprueba el dictamen de minoría es dolarizar completamente los alquileres, volver la situación aún peor”.
CRISIS HABITACIONAL Y UNA LEY INSUFICIENTE
El debate se enmarca en un crisis del mercado inmobiliario que no solo dificulta a los inquilinos conseguir un alquiler sino también a los propietarios a obtener una renta seductora. Actualmente un alquiler consume la mitad del salario de un trabajador y más del 90% de los acuerdos se hacen en negro. La ley vigente no supo resolver este problema, pero su reforma ajusta aún más la soga alrededor del cuello de los que alquilan.
Víctor Bazán, presidente de la Asociación de Inquilinos de San Juan, en una nota de La Mecha explicó que una de las causas de la baja oferta de alquileres es la especulación de los propietarios y corredores inmobiliarios. Esto se debe a la dolarización del precio de los inmuebles, cuyo valor escala al mismo nivel que la divisa.
Una de las consecuencias negativas de la actual legislación fue que el valor de los inmuebles aumentó de manera desproporcionada (los aumentos rondaron entre el 85% y el 100% a principios de 2023). Como se permite un único aumento anual y contratos mínimos de 3 años, los propietarios deben comenzar con un número muy alto para que el negocio les sea rentable.
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¿QUÉ DICE EL PROYECTO DE LEY?
El proyecto de ley contempla la reducción del plazo de los contratos de 3 a 2 años y también deja sin efecto el método de actualización anual de estos, que sería reemplazado por uno cuatrimestral basado en un índice “acordado entre las partes”.
El índice de ajuste del valor de alquiler no queda especificado en la ley y puede ser basado en el Índice de Precios al Consumidor (IPC), el Índice de Precios Mayoristas (IPM) o el Índice de Salarios (IS) elaborado por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC), o bien una combinación de todos los mencionados. El gran problema que propone esta reforma es que la negociación nunca es simétrica, y terminan siendo siempre las inmobiliarias las que imponen las reglas de juego a los inquilinos.
La reforma busca, además, eximir del impuesto de Bienes Personales a los inmuebles destinados a alquiler. El proyecto contempla exenciones al monotributo para aquellos propietarios que “no realicen más de tres actividades simultáneas o no posean más de tres unidades de explotación”, y “en el caso de la actividad de locación de inmuebles, mediante contratos debidamente registrados” se considere como “una sola unidad de explotación independientemente de la cantidad de propiedades afectadas a la misma”.
También se modifica el impuesto a los débitos y créditos bancarios (más conocido como impuesto al cheque) para que estén exentas aquellas cajas de ahorro o cuentas corrientes “utilizadas en forma exclusiva para las operaciones inherentes a la actividad de locación de inmuebles con destino casa-habitación, cuyos contratos se encuentren debidamente registrados”.
JUNTOS POR LA GANANCIA
Muchos de los que votaron a favor de la nueva ley son propietarios de numerosos inmuebles y, de aprobarse en el Senado, se verían directamente beneficiados al evitar pagar impuestos. El periodista Matías Manuel Ferrari realizó un informe para el medio Diagonales.com en el que investiga a los diputados que votaron según sus intereses personales, violando así la Ley de Ética Pública (25.188).
Es el caso de Pablo Tonelli (PRO, CABA), que en un principio intentó derogar la ley y, al no conseguir el quórum necesario, se conformó con la modificación de dos artículos centrales de esta: el plazo de duración del contrato y el sistema de actualización de la renta. Tonelli es poseedor, según su declaración jurada, de seis departamentos rentados en la Ciudad de Buenos Aires, dos casas en La Plata (una de ellas pertenece a un barrio privado) y dos más de veraneo en Pinamar.
Le siguen tres diputados del bloque radical: Emiliano Yacobitti (UCR, CABA), Carla Carrizo (UCR, Córdoba) y Martín Tetaz (UCR, CABA). El primero tiene tres viviendas en Buenos Aires y una posada de veraneo en Caucete, San Juan. Por su parte, Carrizo tiene cinco propiedades distribuidas en Buenos Aires, Córdoba y hasta en Punta del Este, Uruguay. Tetaz posee dos propiedades, una de ellas en alquiler.
El senador radical por Capital Federal Martín Lousteau, que ahora tendrá que votar la otra media sanción del proyecto, tiene cuatro propiedades, una de ellas en Entre Ríos. Según el informe citado, la propiedad más barata de Lousteau está tasada en 7,4 millones de pesos.
El diputado Fernando Iglesias (PRO, CABA) tiene cuatro propiedades en alquiler. Florencio Randazzo y Graciela Camaño, ambos del interbloque Federal, tienen otras cuatro cada uno. Camaño tiene, además, una deuda de 2.9 millones de pesos con el Colegio Público de Martilleros de la Provincia de Buenos Aires, una de las instituciones que presionó para modificar la ley vigente.
Otro caso emblemático es el de Rogelio Frigerio (PRO, Entre Ríos), quien tiene una denuncia penal vinculada a negocios inmobiliarios incompatibles con la función pública en Capital Federal durante su paso por el gobierno de Mauricio Macri. Frigerio tiene once propiedades en total: cinco en alquiler en Capital Federal y otras seis en Entre Ríos.
¿CÓMO PUEDE INTERVENIR EL ESTADO PARA SOLUCIONAR EL PROBLEMA HABITACIONAL?
En una nota del medio cooperativo La Tinta de Córdoba, la redactora Constanza Gutiérrez Casas propone tres debates urgentes para resolver el problema del alquiler en nuestro país.
Desincentivar la vivienda ociosa. En la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires, la asociación Inquilinos Agrupados defendió un proyecto para incorporar inmuebles vacíos a la oferta en alquiler, incorporándolos a un sistema regulado por el organismo público competente en materia de vivienda. Esa perspectiva ha sido específicamente abordada por otros países del mundo y ha decantado en legislaciones protectoras del acceso de inquilinos a las viviendas de las ciudades en Alemania, Austria, Dinamarca, Italia, España.
Regulación urgente y efectiva de los llamados alquileres turísticos. Cada vez más propietarios de inmuebles destinan sus viviendas a locaciones flexibles, en moneda extranjera, con requisitos de lo más disímiles. Lo que deriva en fenómenos de gentrificación y de expulsión de las comunidades históricas de las grandes ciudades.
Implementación del Programa de Alquiler Social. Previsto por la Ley 27.551, contempla la concreta adopción de medidas para garantizar el acceso a alquileres con atención específica a problemas urgentes. Como son: la dificultad del acceso a vivienda por jubilados y pensionados, la necesidad de flexibilizar los requisitos de garantía de locación para quienes quedan excluidos por trabajar en la informalidad, y la urgente necesidad de garantizar el acceso a la vivienda a personas víctimas de violencia de género.
AHORA ES EL TURNO DEL SENADO
El proyecto de ley, que ya tuvo media sanción en la Cámara de Diputados, ingresa al Senado y será debatido en un plenario de las Comisiones de Legislación General y de Presupuesto y Hacienda convocado para el próximo martes. El Frente de Todos intentará introducir modificaciones al texto de la ley y, de lograrlo, el proyecto deberá volver a Diputados. Por su parte, Juntos por el Cambio deberá conseguir el quórum y los votos para aprobar su reforma.
